Wohn- und Geschäftshaus

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Mittwoch, 1. April 2026 um 10:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden:

• Satteldach, Hauptdach mit Betonpfannen, Anbaudach mit Biberschwanzdeckung.

• Heizung: Ölzentralheizung im Keller (Angabe, Details unbekannt).

• Warmwasser: Vermutlich dezentral, keine weiteren Angaben.

• Fenster: EG/OG Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung, DG/Spitzboden Holzfenster, Schaufenster mit Aluminiumrahmen, teils Rollladen in Wand integriert, Glasbausteine im Treppenhaus.

• Bodenbeläge: Einzelhandelsfläche Vinyl/Teppich/Estrich, WC Kunststoff, Treppenhaus Betonwerkstein/Linoleum, Keller Estrich.

• Sanitärausstattung: Einfache Ausführung, Handwaschbecken und wandhängendes WC (Ladenfläche).

• Elektroinstallation: Teilweise erneuert, einfach, im Treppenhaus drei Zähler (zwei elektronisch, einer Eintarifzähler).

• Türen: Ladentür elektronische Schiebetüre, Hauseingangstüren Holz mit Isolierglasausschnitt, Wohnungseingänge Holztüren mit Glasausschnitt.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.05.2025 sowohl von außen als auch in Teilbereichen innen besichtigt. Nur eine Teilfläche des Ladengeschäfts sowie ein Treppenhaus konnten betreten werden. Die Wohnungen und der Keller waren nicht zugänglich. Die Bewertung basiert deshalb überwiegend auf vorhandenen Unterlagen und Teilbesichtigungen.

Gebäude

Das Anwesen besteht aus einem teilunterkellerten, zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss und vermutlich nicht ausgebautem Spitzboden. Das genaue Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist unbekannt, jedoch liegen Umbau- und Modernisierungsphasen aus den Jahren ca. 1970 (Umbau Westgebäude zur Wohnung) und 1987 (Abtrennung Ladengeschäft, Erweiterungen) vor. Das Objekt umfasst laut Plänen und Angaben:

• Kellergeschoss: Lager und Heizungskeller.

• Erdgeschoss: Einzelhandelsfläche mit Abstellräumen, Büro sowie Garage.

• Obergeschosse: Drei Wohnungen, maßgeblich nach Um- und Ausbauphasen eingerichtet.

Konstruktiv sind massive Wände und Böden sowie eine Mischung aus Holzbalken- und Stahlbetondecken umgesetzt. Das Dach ist ein Satteldach mit Betonpfannen bzw. Biberschwanzdeckung (im Anbau). Die Fassaden sind verputzt.

Der Zustand ist insgesamt als bauzeitlich verbraucht und modernisierungsbedürftig einzustufen. Im Treppenhaus sind Feuchteschäden sowie abblätternder Putz erkennbar; Fenster im Dachgeschoss sind verschlissen. Sockelfeuchte findet sich an der Fassade. Die Einzelhandelsfläche vermittelt einen Eindruck aus den 1970er/1980er Jahren.

Die Grundrissgestaltung der Wohnungen ist – soweit planlich erkennbar – funktional, mit ausreichender Größe der Räume. Die Belichtung ist im Süden und Osten gut, zu den angrenzenden Gebäuden (Westen/Norden) jedoch eingeschränkt.

Ein Energieausweis lag nicht vor.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss eigengenutzt, die Nutzung der Wohnungen ist nicht bekannt. Eine Wohnung im Dachgeschoss ist vermutlich (problematisch) vermietet, Mieten werden dort offensichtlich nicht gezahlt. Mietverträge liegen nicht vor.

• Satteldach, Hauptdach mit Betonpfannen, Anbaudach mit Biberschwanzdeckung.

• Heizung: Ölzentralheizung im Keller (Angabe, Details unbekannt).

• Warmwasser: Vermutlich dezentral, keine weiteren Angaben.

• Fenster: EG/OG Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung, DG/Spitzboden Holzfenster, Schaufenster mit Aluminiumrahmen, teils Rollladen in Wand integriert, Glasbausteine im Treppenhaus.

• Bodenbeläge: Einzelhandelsfläche Vinyl/Teppich/Estrich, WC Kunststoff, Treppenhaus Betonwerkstein/Linoleum, Keller Estrich.

• Sanitärausstattung: Einfache Ausführung, Handwaschbecken und wandhängendes WC (Ladenfläche).

• Elektroinstallation: Teilweise erneuert, einfach, im Treppenhaus drei Zähler (zwei elektronisch, einer Eintarifzähler).

• Türen: Ladentür elektronische Schiebetüre, Hauseingangstüren Holz mit Isolierglasausschnitt, Wohnungseingänge Holztüren mit Glasausschnitt.

Verkehrswert: 370.000,00 €